Beim Investieren in Immobilien ist die Frage nach dem Eigenkapital dann relevant, wenn Sie vorhaben, eine Immobilie mit einer Bankfinanzierung zu kaufen. Zu Ihrem verfügbaren Eigenkapital zählen Mittel wie Bargeld, Sparguthaben, Bankguthaben, Wertpapiere usw.

Bei einem Immobilien-Investment reflektiert Ihr Eigenkapital den Teil des Kaufpreises ohne Kaufnebenkosten, den Sie selbst tragen. Die Kaufnebenkosten sind hier nicht berücksichtigt, d.h. der Eigenkapitalanteil sagt aus, wie viel Prozent des Kaufpreises der Immobilie (ohne Nebenkosten) durch Ihre Mittel gedeckt werden.

Ein kurzes Beispiel: Der Kaufpreis für eine Immobilie beträgt 150.000 Euro, welche Sie mit einer 80% Finanzierung kaufen. Ihr Eigenkapital beträgt dann 30T Euro, die Höhe des Bankkredits ist 120T Euro. Die Kaufnebenkosten (d.h., die Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Grundbucheintragung, ggf. Maklerprovision) zahlen Sie zusätzlich und werden bei der Finanzierung nicht als Eigenkapital gesehen.

Aus unserer Erfahrung sind 80-100 % Finanzierungen bei Kapitalanlage-Immobilien üblich. Das bedeutet, dass Sie als Investor die Kaufnebenkosten (~10 %) sowie 0-20 % des Kaufpreises der Immobilie mit Ihrem Eigenkapital decken. Bei einer Immobilie im Wert von 200.000 Euro sind das 0-40T Euro plus Kaufnebenkosten ~20T Euro, also zwischen 0-60T Euro. Der restliche Betrag, also 80-100 % des Kaufpreises der Immobilie, kann oftmals von der Bank finanziert werden.

In Zeiten steigender Bauzinsen werden Kredite allerdings immer teurer, je geringer das Eigenkapital ist. Generell empfiehlt es sich, 20-30 % des Kaufpreises als Eigenkapital verfügbar zu haben. Dies ist aber nur ein Richtwert. Im individuellen Fall sollte die persönliche Situation bzw. Zielsetzung sowie das konkrete Anlageobjekt berücksichtigt werden.

Dazu muss man sich die Einnahmen- und Ausgabenrechnung einer Immobilie näher anschauen. Im Regelfall bringt eine Kapitalanlageimmobilie folgende laufende Kosten mit sich:

Annuität (Zins & Tilgung) + Hausverwaltung + ggf. Sondereigentums-Verwaltung + Instandhaltungsrücklage.

Dementgegen stehen die laufenden Einnahmen:

Mieteinahmen + eventuelle steuerliche Effekte (diese gilt es gesondert zu prüfen),

In der Praxis ist es durchaus realistisch, nach Verrechnung aller Kosten eine Kapitalanlage-Immobilie mit einer geringen monatlichen Zuzahlung bzw. sogar einem positiven Cashflow* zu erhalten.

*In Abhängigkeit der Finanzierung. Diese wird z. B. durch die persönliche Bonität, das eingesetzte Eigenkapital, das Alter und die Tilgungsrate beeinflusst.

Je nach Höhe der Tilgung verändert sich die monatliche Belastung und die Laufzeit des Kredits. Demnach dauert es kürzer oder länger bis die Immobilie abbezahlt ist. Die Höhe der Tilgung sollte auf die individuellen Bedürfnisse zugeschnitten sein.

Übrigens: Die Tilgung ist steuerlich gesehen nicht relevant: sie kann nicht als Werbungskosten abgesetzt werden, da es sich nicht um eine Ausgabe handelt, sondern um eine “Umschichtung” Ihres Vermögens, von Bargeld in Immobilienvermögen.

Ein wichtiges Merkmal beim Kauf von Neubauimmobilien ist, dass die Kaufpreiszahlung in kleinen Schritten jeweils nach Beendigung bestimmter Bauabschnitte erfolgt. Und zwar nach einem festgelegten Zahlungsplan gemäß der MaBV, der Makler-Bauträger-Verordnung. Die wesentlichen Informationen haben wir in einem separaten Artikel zusammengestellt.